Оценка помещений, зданий. Методы расчета стоимости недвижимости.

При покупке квартиры или дома, а также при продаже недвижимости очень важно знать из чего складывается цена.

На стоимость офисных, жилых помещений, зданий оказывают влия­ние многие факторы:

  • местопо­ложение объекта;
  • техническое состояние;
  • развитость инфраструктуры и коммуникаций;
  • величина износа;
  • экологические ус­ловия.

При оценке квартир, комнат оценщик учитывает как внутренние характеристики (площадь, размер и количество комнат, размеры кухни, подсобных помещений и т.д.), так и внешние характеристики: вид из окна, окружающая территория, транспортная инфраструктура и т.д. Дороже стоимость квартир, имеющих черный ход. Дороже стоимость домов с наличием дополнительной лестницы, особенно при наличии лифта. К недостатком относится отсутствие отопле­ния в подъезде. Значительно увеличивают цену наличие паркинга, подземного гаража, элементы безопасности. Большое значение имеют эстетические факторы, повышающие стоимость объекта ориентировочно на 15%.

При осмотре объекта важно выявить принципиальные обстоятельства:

  • качество перекрытий (дерево, металл);
  • техническое состояние стояков;
  • сохранность стен (несущих);
  • специфические параметры жилья;
  • хронология и состав капитальных ремонтов;
  • состояние систем отопления, электроснабжения;
  • состояние оконных рам и дверей.

Наличие космети­ческого ремонта увеличивает стоимость 1 кв. м площади на 200-300 У.ед. Наличие же реконструкции коммуникаций незаметна. Для оценки зданий применяют стоимости:

  1. первоначальная восстановительная;
  2. остаточная;
  3. ин­вентаризационная;
  4. рыночная.

Для расчета стоимости применяются известные методы: доходный, затратный, сравнительных продаж (рыночный). Выделяют четыре метода расчета стоимостей (восстанови­тельной, замещения) при оценке недвижимости:

  • поэлементный;
  • сметный;
  • удельной стоимости;
  • индексный.

Поэлементный метод заключается в расчете удельной цены единицы измерения, а также целостного объекта на основе суммирования поэлементных затрат (стены, фундамент, кровлю и пр.).

Сметный метод заключается в формировании смет (объектных и сводных) при предполагаемом новом строительстве.

Метод удельной сто­имости состоит в умножении стоимости единицы измерения на количество единиц объекта. Возможные единицы измерения: кубический, квад­ратный, погонный метры т.д. Этот метод расчета наиболее прост. Но сложность представляет определение значения стоимости единицы измерения объекта – аналога.

Индексным методом рассчитывают стоимость восстановительную как произведение балансовой стоимости на индекс, утверждаемые по группам основных фондов Правительством РФ.

При оценке зданий важным фактором влияния на стоимость является износ (функциональный, физический и внешний).

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

© 2017 Домоведы ·  Дизайн и техподдержка: Goodwinpress.ru